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自己买的商铺可以改住房吗
商铺不可以改成住宅。
开发商在进行商改住时具有报规划审批，并取得相关部门的审批合格的证明文件的，商改住的行为合法，但是属于开发商私自改变房屋使用性质的，行为不合法。
我国有明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米，不符合要求的，规划部门不予批准。另外，从房屋的性质上来说也是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期和水电标准都与居住房不同。
商铺与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，商铺则反之，商铺强调投资性。其次，二者的产权期限不同，商铺为40年，住宅为70年。
一、政策
住宅地产的属性主要是用于居住，而十年前，房地产市场爆发，无数炒房者涌入，导致房价暴涨，国家近年来一直出具各种调控政策，十九大国家提出对住宅地产的最新政策“房住不炒、租购并举”，可见从政策上来说，住宅地产已经不适合作为投资了。而商铺本身就具有投资属性，属于商业性质的， 因此国家在政策上更支持投资商铺。
二、拆迁赔付
现在这些年来,城市正在加速发展,许多地区面临着房屋拆迁的问题。而拆迁赔付款一直都是投资客的关心焦点，住宅的赔付比例是1:1，相对来说商业地产赔付比例高达1:3，若是购买到未来将做拆迁的地段，商业地产的投资回报率远远高于住宅地产。
三、实用性
实用性上来说，住宅显然更有利，既可以居住，又可以用来投资，而商铺仅仅只能用来投资，不可居住。因此若是无房者，在有居住刚需的条件下，可购买住宅地产，既满足了居住需求，同时可用于稳定投资。商铺在实用性上就相对缺乏了，只能用来经营或者出租用以赚钱，不能居住，但若是在本身有房居住的情况下，可选择商铺进行投资。
四、投资回报率
商业地产的投资回报率明显高于住宅，商铺租金一般每年以5-8%递增。对于住宅来说，越老的房子越不值钱，而对商铺来说，越老的商铺价值却越高，因为老商铺周边商业已经成熟，人流已聚集。
整体来说，若是考虑到实用性质，需要考虑到居住和投资的双重效益，那么选择住宅较好。若是用于短线投资，也可考虑住宅，住宅相对商铺来说，短期内更好出手。但就论投资效益来说，商铺投资的回报率远远高于住宅，是房产投资客的首选。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《中华人民共和国民法典》
第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
房产证商业用途可以改住宅吗
《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将商业改为住宅的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本条是关于商业改为住宅的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：原则上，业主不可以将商业用房改为住宅用房。如果相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将商业改为住宅用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
商铺可以改成住宅吗
商铺不可以改成住宅。我国有明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米，不符合要求的，规划部门不予批准。另外，从房屋的性质上来说也是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期和水电标准都与居住房不同。
买商铺有哪些注意事项?
1、产权清晰。购买商铺前应向房屋所在区的房产交易查询所购房屋的权属状况，看看开发商是否具备销售商铺的相关证件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起产权纠纷。
2、商铺内外有别。买商铺也要分清楚是购买沿街式的外街式商铺，还是购买商城内内街式商铺，个人更倾向于购买沿街式商铺，内街式商铺的人流量取决于商场的管理经营方。
3、考虑回报率。购买商铺是用来的，所以需要考虑商铺的回报率，一般回报率在8%以上可以考虑。商铺的租金可以参照购置商铺周边的租金来预估，当然新开发的商铺不可能象成熟的商铺一样，需要有3-5年的培育期。
在考虑率时往往商铺的使用年限会忽略，一般商业用地的使用年限为40年，通常开发商从拿地到交房都已过去好几年。对于购置的二手商铺更要注意年限，这和购置价格息息相关。
4、考虑商铺面积。购买时，商铺的面积也是我们需要考虑的，面积太大不仅总价高，而且还不好出租。一般面积在10-100平米比较合适，能够层的不要买两层，门面宽径深短则更佳，则越高越好。
5、考虑商铺的配套。商铺好不好出租，和商铺的配套也有很大的关系，你的商铺如果要用于餐饮经营的话，除了有常规的上下水、电、卫以外，是否预设有、排烟等管道等配套设施，内街式商铺是否有专用货运电梯等，这也是需要考虑的。
6、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地税以及个人所得税等。
7、在签订商铺买卖合同时注意：
(1)房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明。
(2)公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过的解决办法。
(3)物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。
(4)交房条件。商业物业的房产条件对商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。
商业用地可以改住宅用地吗
商业用地可以转为住宅用地。若是有转化情况，则需要申请相应的行政部门进行批准，批准通过即可。由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此商业用地转为住宅用地的方案需要规委会同意并通过才能实施。
擅自改变国有土地用途怎么处理?
如果土地使用权人未经批准，擅自改变国有土地用途，相关部门是否能进行查处?
首先考虑由规划、住建部门查处。根据《城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责查处。
建设主管部门也可以对违反规定改变房屋使用性质的行为依法查处。住建部《商品房屋租赁管理办法》规定，违反规定改变房屋使用性质的，由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款;对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
国土部门也可以进行查处。土地出让合同中载明，出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地。最高人民法院法释〔2005〕5号第六条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。因此，受让方违反约定，情节严重的，出让方可以解除合同，收回土地使用权。
《土地管理法》规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条也规定，未按土地出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
商业用地住宅可以购买吗?
除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。
1、首先是贷款，如果购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即首付少四成，长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。
2、其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30%左右。
3、对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。
4、再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者性质，原则上是不口的;至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房的实行。
您可综合衡量这几个因素，再决定买还是不买。
以上就是关于房产性质商业能改成住宅,自己买的商铺可以改住房的全部内容，以及房产性质商业能改成住宅吗？的相关内容,希望能够帮到您。
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